华尔街金融创新，一栋大楼单独?IPO

一切顺利的话，距离美东时间周三的IPO，只剩下两三天时间了。

ETRE REIT. LLC的主席兼首席执行官Paul Frischer亲自坐镇投行Sandler O’neill Partners, L.P.位于曼哈顿中城的的办公室，和承销团队几乎24小时无时差地接听全球潜在投资人的电话会议路演。

在Frischer的描述中，这个即将登陆纳斯达克交易所的上市主体（Series A-1普通股，代码ECAV）是一个前所未有的新发明。

一栋楼＝一家上市公司？

据Frischer的介绍，这个“新发明”就是单一物业投资的REIT，背靠资产证券化的逻辑，沿用传统房地产投资信托基金（REITs）。不同之处在于，所募资金用于单个物业资产的投资经营管理。

传统的REITs是发行收益凭证，汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资的分散投资，选择多种不同的房地产证券及不同地区、不同类型的房地产项目和业务进行组合投资。

传统REITs的优点是能够通过分散投资而降低风险，将综合收益按比例分配给投资者。然而，REITs模式的潜在诟病在于信息披露的透明性不足。

一般来说，投资人的收益是物业租金、其他收入及物业升值的收益总和，扣除费用后的再分配。由于REITs采取分散投资，持有的物业数量较多，投资者往往只能看到汇总之后的财务数据，看不到细节，需要支付的管理费用也相对庞大。

“我们的单一物业REITs，可以使信息披露更透明，投资人不仅能清楚地了解该商业地产的运营状况，而且能享受到股东权益、固定分红及物业升值等，由于公开上市交易，变现流动性也非常通畅”。

在Frischer看来，单一物业的REITs，能够让投资人实现低门槛投资美国商业地产。如果该创新模式得到投资人的信任并成功上市，未来更多的单一物业项目会系数复制上市。

“你可以把一栋楼想像成一个上市公司，这样投资人可以通过投资单一REIT来配置自己的投资组合，实现分散风险的目的。”

创新的风险

如果说传统REITs是通过投资管理能力实现物业升值收益，那么单一REITs是通过提高出租率、提升租金及降低成本等传统商业地产管理策略，实现增加股东收益。

一位中国的潜在机构投资者在纽约对记者表示，结构并不复杂，需要考量更多的是对美国当地商业地产市场前景的了解和判断。

由于无先例可循，现在能看到的投资不确定性，主要在华盛顿商业地产的未来发展空间，如果该办公楼出租收益大幅波动，或者美国经济复苏再次面临坎坷，单一目标投资的抗风险能力相对较弱，风险比较集中。

在其IPO招股说明书的风险提示中，单一物业投资和创新模式所面临的风险，也被列在了所有风险的前面。

招股书显示，由ETRE REIT. LLC首次公开发行的上市主体资产是位于美国首都华盛顿“金三角”地区的一栋商业办公楼，具体地址位于Connecticut大街，层高12楼，始建于1940年，当前出租率86.71％，拟对外公开发行3,708,333股普通股，IPO中间价为15美元每股，计划总募资规模5230万美元左右。

募资用途将主要被用于收购该大楼，如果在规定时间里募资不足，那么该IPO也将会宣告失败。

百年华尔街的金融创新从未停止，这个商业模式耗费了Frischer近两年的时间去酝酿和创造，在其中长达14个月的文件提交和等待时间里，监管机构美国证券交易委员会（SEC）最终未就该创新模式提出任何异议，剩下的问题就是市场投资者愿不愿意做“第一个吃螃蟹的勇者”。

（来源：一财网     作者： 嵇晨）
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