我国房地产债券介绍

一、债券融资适合房地产行业特点

房地产行业的特点与房地产债券的发行颇多相同之处。因此债券融资很适合房地产行业。

房地产建设初期需一次性投入一大笔资金，房屋出售时则可以收回期初投入成本；债券融资可提给大额资金，债券发行总额大、票面利率高的特点既适合于投入者也适合于房地产开发商。因此可利用发行房地产债券达到集资目的。

房地产资金返还可以是一次还本付息，也可以是平时还息，到期一次还本；债券是集中一次发行，到期一次还本付息给投入者。房地产的建设、销售、经营时间与债券发行时间，即资金运转的周期长短有吻合之处。

房地产债券投入的危机较小，对投入者而言，由于房地产的保值和升值性，可实行投入，即使房地产企业倒闭，清产核资后的不动产总值也高于所发行债券本息总额。在还债顺序中，债券排序比较优先。房地产的高收益性，可保证债券投入者到期还本付鼠，因此可利用房地产债券积聚投入者手中闲散资金。

另外，房地产债券融资有利于降低房地产企业的融资成本，因为债券的利息是计入成本的，而发行债券的利息是税后支付的，这从一定程度上减少了企业的应缴税。

二、我国房地产债券融资量少的成因

政府方面对房地产债券融资限制很大，发行债券程序复杂。

对银行贷款外的融资方式，政府都有很大限制，采取这些方式融资需要复杂的程序。我国企业发行房地产债券，总量须纳入国家信贷计划，必须经政府有关部门的批准后实行。若企业的经营状况、经济实力有变动，评级机构要相应地对债券实行调整。

这些都使房地产企业债券融资方式举步为艰，进展缓慢。

政府也没有采取有效措施完善房地产中介市场。我国房地产行业存在信息不对称问题，投入者不容易获得企业信息，逆向选择的危机较大。若缺少了房地产中介，其融资的搜寻成本、信息成本、监督成本、契约成本和约束成本就会增加，中介机构的不完善，不能起到信息传播的作用，无法将众多单个投入者的资金集中起来实行投入，导致债券融资行为的失败。

对房地产企业而言，很想发行债券实行融资，但自身存在的一些问题，也影响到债券融资。一是我国房地产企业的规模较小，很难达到企业发债主体的法定条件。二是企业自身不诚信，对利益的狂热追求是导致企业不诚信的根本原因，使投入者对房地产发债主体的不信任，无法将投入者手中的闲散资金的债券融资聚集起来。三是融资者融资偏好造成企业股权融资偏好，股权融资的比重过大会导致资本市场的不平衡进展。

三、我国房地产债券融资的应对措施

政府方面，一要改革房地产债券融资审批制度和债券流通制度。改审批制为核准制，改多头审批为一家核准，改一次发行为监管机构一次核准。取消现有的配额经营管理方式，由房地产债券发行人根据自身需求和市场投入者的需求确定发行数量和定价方式。并按照市场化、规范化和与国际惯例接轨的原则，进一步改革和完善房地产企业债券市场监管体制。

二要尽快规范评估体系。由于缺乏统一信用等级评估标准，同一企业的信用等级经区别评级机构评定得出区别结果，严重影响企业债券信誉，也误导投入者。政府要规范评估机构行为，规范评级机构对负责评定企业债券负危机连带责任，评级历程中重大遗漏、虚假记载、误导性陈述对债权人造成损失承担赔偿责任。这样才能提高评级质量，增加投入者的信任度。

三要取消房地产债券发行主体的“所有制歧视”。更多从企业经营机制、经营效率、资产负债状况以及偿债信用机制等方面考察企业是否有发行债券的资格，而不是简单地把所有民营企业排除在企业债券融资大门之外。

企业方面，关键是加快债券融资品种创新。近几年发行的房地产债券都是三年期，固定利率，到期一次还本付息。虽考虑到项目开发周期，但这样做一方面不利于企业规避市场危机。

形成到期偿债压力；另一方面使投入者没有可选择的投入品种。债券品种的设计，要满足筹资者和投入者的需要，有利于企业灵活调度资金，保持稳定的现金流。相比美国市场上的企业债券大多是20年到30年期的长期债券，几乎包含所有的金融创新，企业债券品种多样，可赎回、可转换、带认股权证、浮动利率、零息及高危机债券等，十分丰富。我国房地产企业在认可的发债额度内，可发行短期债券，也可借鉴美国，申请发行长期债券，长短交替，提高企业运筹资本的有效性，降低筹资成本。

其次是扩大企业规模。我国房地产企业大都以中、小型为主，扩大规模可有两个途径：一是房地产企业内部扩张，即通过资本积累，凭借自己的经营管理优势、资本优势来扩大企业出产经营规模，力争刨建名牌，获取名牌收益，这是企业自身力量的渐进地、自然地扩张；二是企业外部扩张，即通过联合或兼并手段，让多个中、小房地产企业组合，达到企业扩充资本的目的。

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